Le courtier est au crédit immobilier ce qu’un bon outil est à un bon ouvrier : indispensable. En cette période où l’accès au crédit est très tendu, le recours à un expert est plus que jamais d’utilité. Aujourd’hui comme demain en 2023, passer par un courtier permet de mettre toutes les chances de son côté.
Le marché du crédit immobilier dans la tourmente
L’actualité du crédit immobilier tourne autour de deux axes :
- la remontée brutale et constante des taux d’intérêt depuis mars 2022
- la problématique des taux d’usure.
Depuis le déclenchement de la guerre en Ukraine, l’ascension très marquée de l’inflation et l’évolution monétaire pour les banques de détail, en lien avec ces deux évènements, les conditions d’emprunt pour les particuliers qui souhaitent financer un projet immobilier se sont dégradées. Autour de 1% sur 20 ans en décembre 2021 (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés), le taux d’intérêt sur cette maturité s’affiche en moyenne à 2,30% en cette fin octobre.
Les taux ont donc plus que doublé en dix mois. Cela pénalise la capacité d’emprunt des ménages, même s’ils restent à des niveaux tout à fait propices à l’achat immobilier. Mais ce n’est pas près de s’arrêter là !
En cette fin 2022, les banques se refinancent à des taux plus élevés (à 0% jusqu’à fin juillet 2022) et le problème risque de se creuser début 2023 en relation avec les décisions de la Banque Centrale Européenne, bien engagée dans sa lutte contre l’inflation galopante. Finie la politique monétaire accommodante, le loyer de l’argent s’envole et s’y ajoute l’évolution de l’OAT 10 ans que les banques ont bien du mal à répercuter sur leurs barèmes de taux à cause du plafond de verre de l’usure.
Résultat, certains établissements ferment le robinet du crédit, car le produit n’est plus rentable, en attendant que l’usure atteigne un niveau décent. Où déposer sa demande de prêt immobilier ?
Le meilleur taux, mais pas que !
Pour obtenir un prêt immobilier aujourd’hui et en 2023, le recours à un courtier semble une évidence. Face à des conditions complexes, dans un environnement bancaire dégradé par le contexte monétaire, les conseils éclairés d’un spécialiste sont plus que jamais les bienvenus.
Il ne s’agit pas seulement de décrocher le meilleur taux, mais de frapper à la bonne porte. Grâce au courtier, vous gagnez du temps dans vos recherches de l’établissement prêteur enclin à répondre à votre demande de financement. Sa relation privilégiée avec les partenaires bancaires lui permet d’orienter le dossier vers la banque encore disposée à financer les projets immobiliers et ouverte à tel ou tel profil d’emprunteur.
Le montage d’un dossier de prêt immobilier peut être complexe. Entre le taux d’endettement à respecter, la durée idéale du prêt, les aides éventuelles auxquelles vous avez droit (PTZ par exemple), l’assurance emprunteur la plus compétitive, les conditions de remboursement adaptées à votre situation (négociation des pénalités de remboursement anticipé si vous envisagez de revendre avant le terme prévu) et tous les documents à rassembler, le courtier apporte son compétence et son sens de la négociation, vous permettant de gagner un temps précieux et d’aller droit au but.
Vous pouvez aussi faire des économies sur vos assurances et crédits en 2023 en sollicitant l’accompagnement d’un courtier spécialisé, notamment pour changer d’assurance emprunteur.
Combien coûte un courtier en crédit immobilier ?
Les services d’un courtier en assurance prêt immobilier sont totalement gratuits. Le professionnel est rémunéré directement par les prestataires qu’il commercialise. Les simulations de prêt immobilier en ligne que vous effectuez sur les portails des courtiers sont elles aussi gratuites. Elles ne peuvent en aucun cas engager une banque ; à elles seules appartiennent la capacité d’analyse du dossier et la décision finale d’accorder ou non le financement.
Pour avoir des chances de décrocher votre prêt, il est recommandé de signer un mandat pour une recherche de financement auprès d’un courtier. Sa rémunération n’est acquise qu’une fois l’offre de prêt signée et les fonds débloqués. Si le travail en amont ne porte pas ses fruits, vous n’êtes redevable de rien.
Un courtier en crédit immobilier peut être rémunéré par son client au forfait ou en pourcentage du montant emprunté, et/ou par la banque en tant qu’apporteur d'affaires. Les frais de courtage représentent au plus 1% du capital emprunté.
La question de savoir si la commission du courtier entre dans le périmètre de calcul du TAEG n’est malheureusement pas clairement tranchée. Selon la loi (article R.314-4 du code de la consommation), le TAEG doit contenir tous les frais qui conditionnent l’octroi du prêt :
- Les intérêts d’emprunt exprimés par le taux débiteur
- Les frais de dossier
- Les frais d’hypothèque, de privilège de prêteur de deniers ou de cautionnement
- Les primes d’assurance emprunteur
- Les frais d’ouverture et de tenue de compte.
Si la commission du courtier est à la charge de l’emprunteur, elle fait normalement partie du TAEG, sans que cela relève d’une certitude, l’emprunteur n’ayant bien souvent pas de frais de dossier à payer dans ce cas. Selon la jurisprudence, « les frais d’un intermédiaire en opération de crédit n’ont à être pris en compte pour le calcul du TAEG que dans la seule hypothèse où ils conditionnent l’octroi du crédit ». Si le prêteur n’impose pas le paiement de la commission de courtage comme condition de l’octroi du prêt, ces frais n’entrent pas dans l’assiette de calcul du TAEG.
Il semblerait judicieux que la pratique bancaire n’ajoute pas la rémunération du courtier aux frais du TAEG afin d’éviter d’alourdir ce dernier et de le maintenir sous l’usure.
