Crédit immobilier : vers une vague de défauts de paiement en 2021

La crise économique qui frappe la France et le monde entier pourrait avoir de lourdes répercussions sur les ménages emprunteurs. Fragilisés par le chômage, bon nombre d'entre eux ont déjà des difficultés à rembourser leur crédit immobilier, une situation qui risque de s'aggraver en 2021. Le phénomène inquiète, en témoignent les sommes colossales provisionnées par les banques françaises pour contrer les futurs défauts de paiement en masse. Mieux vaut prévenir que guérir, une devise qui n'a jamais été aussi bien assortie au contexte.

Une crise plus grave qu'en 2008

On compare souvent la crise économique et financière de 2008 à la crise actuelle. La première était d'abord une crise américaine, la résonance en Europe s'était traduite par une crise de la dette qui n'était pas réellement liée aux fameux subprimes à l'origine des faillites bancaires aux États-Unis. L'économie continuait de fonctionner, on pouvait voyager, se déplacer librement, aller au restaurant, avoir des loisirs, aucun secteur n'était alors à l'arrêt comme on l'observe depuis mars 2020.

Aujourd'hui, ce n'est pas seulement le secteur bancaire qui est affecté mais tous les pans de l'économie qui sont massacrés, hormis le e-commerce qui profite justement (ou injustement, mais c’est un autre débat) de la fermeture des commerces physiques. L'autre différence fondamentale avec la crise de 2008 repose sur la gestion de l'incertitude. À l'époque, les économistes n’avaient aucune visibilité ; actuellement, on sait que les six prochains mois seront catastrophiques malgré la promesse acquise d'un ou plusieurs vaccins contre la Covid-19.

En 2008, le secteur américain de l'immobilier était le maillon faible, en 2020, la situation est nettement plus grave, puisque c'est l'immense secteur des services, là-bas, ici et ailleurs, qui est frappé. Dans notre pays, le ministère de l'Economie et des Finances prévoit une récession quatre fois plus grave que celle de 2008/2009. Selon l’OFCE (Observatoire Français des Conjonctures Économiques), les défaillances d’entreprises vont augmenter de 80% en 2020 et 250 000 emplois seront détruits au 1er janvier. Ces tristes pronostics faits en juin n’avaient pas envisagé le deuxième confinement de l’automne.

Les milliers de chômeurs supplémentaires et les millions de salariés au chômage partiel vivent une angoisse quotidienne, celle de ne plus pouvoir rembourser leurs divers emprunts. Les banques ont déjà anticipé une vague d'impayés en provisionnant en conséquence.

Des provisions massives pour gérer le coût du risque

Entre janvier et juin 2020, les banques françaises ont provisionné près de 10 milliards d'euros, soit deux fois plus qu'à la même période en 2019. Sur les trois premiers trimestres de l'année 2020, les provisions pour impayés sont en hausse de 40% à 80% selon les établissements, un mouvement qui devrait s'accroître avec l'ampleur que prendra la crise en 2021.

Le secteur bancaire craint des défauts de paiement des entreprises sur leurs PGE (Prêts Garantis par l'État) et sur les autres prêts accordés avant la crise, également des particuliers sur les crédits (immobiliers et à la consommation). Les établissements sont donc obligés de gérer le coût du risque en mettant de côté ces milliards d'euros pour prévenir les défauts de paiement dont le pic est attendu à la mi-2021.

Le secteur bancaire a néanmoins tiré les leçons de la crise en 2008 : les règles prudentielles imposées suite à cette crise financière ont obligé les banques à renforcer leurs fonds propres, ce qui devrait leur permettre de mieux encaisser le choc économique provoqué par le coronavirus. La Fédération Bancaire Française n’a aucun doute sur la résistance du secteur bancaire local. Selon elle, “les banques françaises viennent de prouver leur solidité par le stress grandeur nature qu’elles ont vécu. […] Elles gèrent les risques de façon prudente, et mettent en réserve trimestre après trimestre les sommes nécessaires aux éventuels défauts de leurs clients”.

Les six principaux groupes bancaires français ont plus que doublé leur ratio de solvabilité qui atteignait 14,4% en 2019 contre 5,8% en 2008. Les banques sont donc mieux capitalisées qu’avant la crise de 2008, mais le sont-elles suffisamment pour affronter cette crise historique ?

Une crainte accrue de défauts de paiement en 2021

Dès le mois de mars, le gouvernement français a pris des mesures d'urgence sans précédent pour soutenir l'économie et limiter la casse. Entre mars et juin, la France comptait entre 8,8 millions et 4,5 millions de salariés au chômage technique ou partiel selon les mois. Les premiers secteurs concernés sont les services aux entreprises, l'hébergement et la restauration, et le commerce.

Avant l'annonce du deuxième confinement, rétabli le 30 octobre pour un minimum de quatre semaines, l'exécutif faisait savoir que l'indemnisation à hauteur de 84% du salaire net (dans la limite de 4,5 Smic ; 100% pour les personnes au Smic) serait maintenue jusqu'au 31 décembre 2021. À compter du 1er janvier 2021, la rémunération passera à 72% du salaire net, comme le prévoit le décret du 30 octobre.

En septembre dernier, Meelo, une start-up française spécialisée dans la data financière, estimait qu'un tiers des emprunteurs n'étaient plus capables d'assumer le remboursement de leur crédit immobilier. La diminution progressive des aides de l'État et l'explosion du chômage vont intensifier les risques de défauts de paiement. Le chômage est, rappelons-le, le principal facteur de surendettement des Français. Malheureusement, peu d'emprunteurs ont opté pour la garantie perte d'emploi lors de la souscription à l'assurance de prêt immobilier, à juste titre, puisque cette garantie est non seulement onéreuse mais peu protectrice, avec un champ d’action réduit.

Une situation sous contrôle… pour le moment

Jusqu’ici tout va bien ! Ou presque. Jean-Marc Vilon, directeur général du Crédit Logement (leader de la garantie de prêt immobilier), indiquait récemment que les banques ont accepté pour un grand nombre de leurs emprunteurs des reports d’échéances, ce qui leur permet de souffler un peu. Le chômage a d’abord touché les populations les plus précaires, celles qui ne sont pas détentrices d’un crédit à l’habitat. Désormais, le chômage affecte les emplois durables, ce qui va engendrer tout naturellement des impayés sur les emprunts immobiliers à moyen terme. Interviewé par le journal Les Échos lundi dernier, cet expert ajoute : “Notre anticipation, c’est de commencer à voir cette vague à partir de la toute fin d’année 2020. Mais en fait, c’est surtout 2021 qui va être marquée par l’arrivée de ces impayés sur le crédit immobilier”.

Les craintes sont partagées par l’association Crésus qui accompagne, à travers son réseau, les personnes en difficultés financières. Elle s’attend à “une grosse vague entre mars et mi-2021” d’impayés sur les dettes, de toute nature, qu’il s’agisse de prêts bancaires ou de loyers. Dès le printemps, une cellule de veille a été mise en place par la Dihal (Délégation interministérielle à l’hébergement et à l’accès au logement) pour contenir la problématique des loyers impayés. Dans la dernière édition de son baromètre de consultation des Adil, l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) observe une hausse de la sollicitation du réseau d’autant plus nette aux stades amont de l’impayé (avant toute démarche ou mise en demeure du bailleur), signe que les locataires anticipent les difficultés financières.

Notre rédaction a maintes fois évoqué les solutions transitoires pour réduire son taux d'endettement mensuel en ayant recours au report ou à la modulation des mensualités d’emprunt. Notre conseil reste le même : contactez sans tarder votre banquier pour envisager ensemble un aménagement de vos remboursements et éviter une situation de surendettement.

Dernières publications

Mutuelle santé : quel est l’impact des 4 réformes sur votre contrat ?

La santé demeure une priorité fondamentale pour chacun d’entre nous. Les évolutions législatives de ces dernières années ont considérablement remodelé les termes de votre contrat de mutuelle santé et les modalités de résiliation de votre couverture. Quel que soit votre statut professionnel - salarié, auto-entrepreneur, demandeur d'emploi ou retraité – il est essentiel de bien comprendre l’étendue des réformes sur les complémentaires santé pour optimiser votre protection. Réforme des contrats responsables en 2005 Créée par la loi du 13 août 2004 et réformée en 2015, la mutuelle dite solidaire et responsable a pour finalité d’inciter les patients à respecter le parcours de soins coordonnés afin d’optimiser leurs remboursements. Dès lors que le contrat respecte le cahier des charges réglementaire, il est soumis à une taxe de solidarité additionnelle (TSA) au taux réduit de 13,27%, contre 20,27% pour les contrats non responsables. Environ 95% des contrats de complémentaire santé proposés sur le marché sont solidaires et responsables, qu’ils soient collectifs ou individuels. Cela ne doit pas occulter l’importance de mettre les offres en concurrence pour bénéficier d’un tarif compétitif et de garanties adaptées à sa situation. Il y a deux conditions pour qu’une mutuelle soit solidaire : La souscription n’est pas conditionnée à un questionnaire de santé : chacun, quel que soit son état de santé, peut être couvert par une mutuelle solidaire. À âge égal, le tarif de la mutuelle est le même quel que soit l’état de santé de l’assuré. Pour qu’elle soit qualifiée de responsable, la mutuelle doit appliquer un cahier des charges qui propose un panier minimum de soins et encadre le remboursement des dépenses de santé, via notamment des minimas et des plafonds : prise en charge du ticket modérateur, c’est-à-dire de la différence entre le tarif de convention et le remboursement de la Sécurité Sociale remboursement du forfait journalier hospitalier quel que soit le nombre de jours d’hospitalisation limitation de la prise en charge des dépassements d’honoraires des médecins non adhérents à l’OPTAM (Option Pratique Tarifaire Maîtrisée) remboursement de 2 actes de prévention application de la réforme 100% Santé ou reste à charge zéro en dentaire (prothèses), optique et aides auditives (voir plus bas) application du tiers payant. Le contrat responsable ne rembourse pas les franchises médicales ni la participation forfaitaire. Le but affiché, garantir un meilleur remboursement aux assurés, n’est malheureusement pas atteint. Diverses études révèlent que ces mesures n'ont pas réussi à réduire les dépassements d'honoraires. En réalité, le plafonnement des garanties a entraîné une augmentation des frais restant à la charge des assurés : +19% pour les consultations chez les médecins généralistes et +130% pour les spécialistes, y compris les chirurgiens et les anesthésistes (selon une étude réalisée par le cabinet de courtage Mercer en novembre 2016). Il y a eu notamment un effet d’aubaine du côté des médecins de secteur 1 à adhérer à l’OPTAM pour pratiquer des dépassements d’honoraires. Mutuelle collective obligatoire en 2016 Suite à l’Accord National Interprofessionnel (ANI) de janvier 2013, la loi de sécurisation de l’emploi votée dans la foulée adopte la généralisation de la couverture santé complémentaire à l’ensemble des salariés du secteur privé. Depuis le 1er janvier 2016, toutes les entreprises doivent proposer une mutuelle collective à adhésion obligatoire à tous leurs employés, quels que soient la taille de l’entreprise et le statut de l’employé (cadre, non cadre, ouvrier, dirigeant). La mutuelle entreprise est un contrat qui répond aux obligations réglementaires du contrat responsable et solidaire. Cela permet à l’employeur de bénéficier d’avantages fiscaux et sociaux. L’employeur prend en charge au moins 50% de la cotisation. Le salarié ne peut pas choisir les garanties mais selon le contrat collectif, il peut les renforcer moyennant un surcoût de prime entièrement à sa charge. Dans la plupart des cas, les ayants droit (conjoint, enfants) peuvent profiter de la couverture collective. Certaines situations permettent toutefois de refuser d’adhérer au régime de la mutuelle entreprise : les personnes couvertes par un contrat collectif en tant qu’ayant droit les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) les salariés en CDD ou en mission de moins de 3 mois, à temps partiel, sous réserve d’être couvert par un contrat individuel les apprentis si la cotisation équivaut au moins à 10% du salaire brut. Les organismes complémentaires se sont rués sur la mutuelle entreprise compte tenu de l’ampleur du marché, quitte à être aujourd’hui déficitaires sur ce segment. Ils compensent sur le marché de la mutuelle individuelle qui concerne tous les autres profils, à savoir les seniors, les étudiants, les fonctionnaires et les personnes au chômage. C’est une des multiples raisons pour lesquelles on assiste à une hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024. Résiliation infra-annuelle en mutuelle santé en décembre 2020 Depuis le 1er décembre 2020, les assurés ont la liberté de résilier un contrat de complémentaire santé jugé inadapté ou onéreux après une année minimum de souscription. Comme les assurances auto et habitation, la mutuelle santé devient résiliable à tout moment, sans devoir se référer à un calendrier (loi Chatel), également sans motif ni pénalités. La résiliation infra-annuelle en complémentaire santé permet à chaque assuré de dénoncer un contrat trop cher et/ou mal adapté à ses besoins selon une procédure simplifiée, après un an d’engagement. Depuis le 1er juin 2023, il est possible de résilier sa mutuelle santé en 3 clics directement sur le site du prestataire. La résiliation infra-annuelle a entraîné une volatilité accrue des contrats. Dans son bilan annuel, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) observe un bond de +20% de résiliations à l’initiative de l’assuré entre 2020 et 2021, la moitié étant effectuée par des assurés ayant plus de 62 ans, notamment des jeunes retraités anciens salariés qui ont bénéficié de la portabilité de leur ancien contrat collectif dont les tarifs sont plafonnés durant 3 ans. Toutefois, le renforcement de la concurrence n’a pas enclenché de cercle vertueux s’agissant des tarifs. Et pour cause. Les dépenses de santé n’ont cessé d’augmenter en raison de la crise sanitaire (Covid) et de l’inflation, auxquelles s’ajoutent le désengagement de l’Assurance maladie sur certains postes de soins et la mise en œuvre du 100% Santé. En 2024, les seniors subissent une hausse tarifaire pouvant aller jusqu’à 30%. Réforme 100% Santé en 2021 Promesse du candidat Macron, la réforme du 100% Santé est totalement opérationnelle depuis le 1er janvier 2021. Trois postes de santé sont ciblés, 3 postes jusque-là peu remboursés par l’Assurance maladie : les prothèses dentaires (couronnes, dentiers, bridges) les lunettes de vue (monture et verres toutes corrections) les aides auditives. Tous les assurés couverts par une mutuelle solidaire ou une CSS bénéficient du remboursement intégral de leurs équipements après intervention de la Sécu. Chacun est cependant libre de choisir d’autres équipements en dehors de l’offre 100% Santé ; la prise en charge par la mutuelle dépend alors du niveau de garanties, ce qui implique des restes à charge plus ou moins importants. L’impact de la réforme est surtout très marqué en audiologie : la part des aides auditives vendues au tarif sans reste à charge est passée de 13% à 40% entre 2019 et 2021. Un rapport de la Cour des Comptes publié en 2022 indique que le dispositif permet une nette amélioration de l’accès financier à des soins onéreux, mais que son coût est difficile à maîtriser. Sans nul doute, la réforme a contribué à l’augmentation des tarifs des mutuelles santé, les organismes étant davantage sollicités.

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Baromètre du pouvoir d'achat immobilier mai 2024 : gagnez des mètres carrés en changeant d'assurance emprunteur

Pour garantir votre prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat et à en changer à tout moment. Magnolia.fr calcule chaque mois le nombre de mètres carrés supplémentaires que vous pouvez acquérir dans les 20 plus grandes métropoles françaises en changeant d’assurance de prêt. La délégation d’assurance emprunteur reste le seul levier d’économies pour faire baisser significativement son taux annuel effectif global (TAEG) et rester sous l’usure. Assurance bancaire contre assurance déléguée Nous proposons 3 profils d’emprunteurs, et calculons pour chacun le nombre de mètres carrés additionnels qu’il est possible d'acquérir en substituant l’assurance bancaire par une assurance individuelle concurrente. Profil 1 : vous êtes primo-accédant, âgé entre 25 et 35 ans ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,80% (taux pour un bon dossier au 13 mai 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), soit un coût de 13 600€ ; chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,09%, soit le taux moyen observé pour les dossiers de mêmes profils traités en avril 2024. Le coût de l’assurance est de 3 600€. Vous réalisez une économie de 10 000€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 2 : vous avez entre 25 et 35 ans et empruntez à 2 en tant que primo-accédants ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,80% (taux pour un bon dossier au 13 mai 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen) sur chaque tête, soit un coût de 27 200€ ; votre Taux Annuel Effectif Global ou TAEG s’affiche à 4,97% (hors frais de dossier et frais de garantie). chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,07% sur chaque tête, soit le taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités en avril 2024. Le coût de l’assurance est de 5 600€. Votre TAEG tombe à 4,10% hors frais de garantie et autres dépenses annexes. Vous réalisez une économie de 21 600€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 3 : vous avez entre 35 et 45 ans. vous empruntez à deux la somme de 400 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,80% (taux pour un bon dossier au 13 mai 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), avec quotité assurance de prêt à 100% sur chaque tête, soit un coût total de 54 400€ ; votre TAEG s’affiche à 4,97%, hors frais de garantie (hypothèque ou caution). Notons que le taux d'usure au deuxième trimestre 2024 est de 6,39% pour les durées de 20 ans et plus, contre 6,29% au trimestre précédent. chez le comparateur Magnolia.fr, l’assurance est proposée au taux de 0,12% (taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités en avril 2024). Chacun est assuré à hauteur de 100% du montant emprunté, le coût total de l’assurance est de 19 200€. Si on applique une quotité d’assurance à 50% sur chaque tête, le coût de l’assurance descend à 9 600€. Vous économisez 35 200€ avec une quotité à 100% sur chaque tête ou 44 800€ avec une quotité à 50/50. Le TAEG tombe respectivement à 4,263% ou 4,06%, vous laissant un espace plus que suffisant pour intégrer les frais annexes. Combien de mètres carrés supplémentaires ces trois profils peuvent gagner en mai 2024 grâce à la délégation d’assurance de prêt immobilier ? Ville Prix moyen m2 appartement* Nb de m2 Supplémentaires avec 10 000€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 1 Nb de m2 supplémentaires avec 21 600€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 2 Nb de m2 supplémentaire avec 44 800€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 3 Saint-Étienne 1 312€ 7,62 m2 16,46 m2 34,14 m2 Le Havre 2 193€ 4,56 m2 9,85 m2 20,42 m2 Nîmes 2 195€ 4,55 m2 9,84 m2 20,41 m2 Dijon 2 536€ 3,94 m2 8,51 m2 17,66 m2 Reims 2 643€ 3,78 m2 8,17 m2 16,95 m2 Grenoble 2 973€ 3,36 m2 7,26 m2 15,06 m2 Toulon 3 310€ 3,02 m2 6,52 m2 13,53 m2 Angers 3 128€ 3,19 m2 6,90 m2 14,32 m2 Lille 3 549€ 2,81 m2 6,08 m2 12,62 m2 Montpellier 3 560€ 2,80 m2 6,06 m2 12,58 m2 Toulouse 3 397€ 2,94 m2 6,35 m2 13,45 m2 Marseille 3 544€ 2,82 m2 6,09 m2 12,64 m2 Nantes 3 511€ 2,84 m2 6,15 m2 12,76 m2 Villeurbanne 3 717€ 2,69 m2 5,81 m2 12,05 m2 Strasbourg 3 718€ 2,67 m2 5,81 m2 12,05 m2 Rennes 3 942€ 2,53 m2 5,48 m2 11,36 m2 Bordeaux 4 418€ 2,26 m2 4,89 m2 10,14 m2 Nice 5 122€ 1,95 m2 4,21 m2 8,74 m2 Lyon 4 782€ 2,09 m2 4,51 m2 9,36 m2 Paris 9 259€ 1,08 m2 2,33 m2 4,83 m2 Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt. *Prix estimés MeilleursAgents au 1er mai 2024 (prix en net vendeur) Obtenez votre prêt et gagnez des mètres carrés grâce à la délégation d'assurance L’état du marché en mai 2024 Il n'y a pas de reprise franche du marché immobilier dans l'ancien. En témoignent les prix toujours orientés à la baisse dans les plus grandes villes de France, également sur l'ensemble du territoire. Marseille et Nice sont les deux exceptions notables en affichant une légère hausse des valeurs. Pas d'effet printemps sur les prix, même si la demande se redresse quelque peu en avril. Les délais de vente se raccourcissent timidement, ce qui n'indique nullement un retour massif des acheteurs. Le délai moyen de transaction est toujours supérieur de 17 jours à ce qu'il était il y a un an. Un autre chiffre marquant illustre bel et bien que le marché s'enfonce dans la crise au premier trimestre 2024 : la production de crédits immobiliers est en retrait de -37% par rapport à mai 2023. Les professionnels attendent avec fébrilité la prochaine réunion de la Banque Centrale Européenne. L'institution devrait, sauf mauvaise surprise de dernière minute, annoncer une baisse de ses taux directeurs qui permettrait d'accélérer le recul des taux d'intérêts déjà acté par les banques commerciales. Il faudra toutefois encore plusieurs mois pour que le pouvoir d'achat immobilier s'améliore significativement. Grâce à la baisse des taux d'emprunt depuis janvier 2024, couplée au repli des prix immobiliers et à la progression des revenus des ménages, le pouvoir d'achat immobilier s'est apprécié d'un tiers par rapport à janvier 2022. L'obstacle majeur auquel sont confrontés les emprunteurs reste la norme d'octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière qui limite le taux d'endettement à 35% des revenus nets (assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement à 25 ans. Une proposition de loi visant à modifier les règles avait été examinée fin avril dernier, mais elle a été retirée face à la vive opposition. La réforme du crédit immobilier fait spchitt au grand dam de tous les acteurs du marché, qui voient dans le refus catégorique de la Banque de France un aveuglement au dogme qui dépasse la logique du terrain. Pour emprunter en mai 2024, l'apport personnel reste une condition sine qua non (au moins 10%, pouvant aller jusqu'à 30% du montant de l’opération selon les banques). Combien de mètres carrés en plus en changeant d’assurance en mai 2024 ? Bien choisir son assurance emprunteur est une des clefs pour réduire le coût de son crédit immobilier. Rappelons que vous avez le choix de refuser l'assurance proposée par la banque et le droit de souscrire une offre alternative plus compétitive, dès lors qu'elle présente un niveau au moins équivalent de garanties. Si vous n'avez pu souscrire l'assurance de votre choix au moment de la demande de crédit, vous pouvez vous rattraper dans un deuxième temps grâce à la loi Lemoine. Le gain généré par le changement d’assurance emprunteur est suffisamment significatif dans la majorité des villes pour justifier pleinement la démarche. Non seulement, la délégation d’assurance de prêt immobilier permet d’acquérir des mètres carrés en plus, mais elle reste, dans de nombreuses situations, la solution pour optimiser son dossier. Le gain potentiel reste anecdotique à Paris à cause de la cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins onéreux, vous pouvez financer entre 1,95 m2 (Nice) et près de 7,62 m2 (Saint-Etienne) supplémentaires en optant pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif (profil 1). Grâce à l’économie sur l’assurance, vous pouvez acquérir la surface nécessaire pour une pièce destinée à accueillir des toilettes, voire une salle de bain. Avec un gain de 10 000€ grâce à l’assurance emprunteur, il est peut-être envisageable de viser un bien avec espace extérieur (jardin, balcon ou terrasse). Dans notre deuxième exemple, vous pouvez acheter entre 2,33 m2 (Paris) et 16,46 m2 (Saint-Étienne) supplémentaires, 9 m2 étant la surface moyenne d’une chambre standard et 12 m2 celle d’une cuisine. Quant au profil 3, compte tenu de la somme empruntée élevée, l’économie générée par la délégation d’assurance est colossale à 44 800€ si l'on retient l'option d'une quotité à 50% sur chaque tête. Elle permet de gagner jusqu’à 34 m2 (Saint-Étienne), soit la surface d’un studio, et près de 5 m2 à Paris. Vive la loi Lemoine ! L'assurance emprunteur, c'est le coût caché de votre crédit immobilier. On l'oublie, alors qu'elle pèse en moyenne entre 20% et 40% du coût global. Si vous n'avez pu souscrire à l'assurance de votre choix lors de votre demande de financement, la réglementation vous permet de changer de scénario en cours de prêt. La loi Lemoine donne l'opportunité tout emprunteur de renoncer à un contrat trop cher et/ou mal adapté dès la signature de l’offre de prêt, sans attendre une quelconque date d’échéance. La substitution du contrat se fait par une offre alternative à garanties équivalentes. Le changement d'assurance emprunteur permet d'optimiser tarifs et garanties. Le gain que vous pouvez réaliser grâce au changement d'assurance emprunteur est d’autant plus élevé que la somme empruntée est importante et que l'opération intervient rapidement après la signature de l'offre de prêt, le coût de l’assurance prêt immobilier tant calculé sur le capital restant dû.

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Immobilier printemps 2024 : prix en baisse dans les 20 plus grandes villes de France

Le marché immobilier est toujours à la peine et l’effet printemps se révèle bien frileux en 2024. Si la demande repart timidement, les prix restent orientés à la baisse comme en témoignent les chiffres du dernier baromètre SeLoger/Meilleurs Agents. La norme d’octroi du crédit immobilier demeure un frein à l’accès à la propriété, la baisse modérée des prix des logements n’étant pas suffisante pour resolvabiliser les ménages emprunteurs. Voici l’évolution des prix dans les 20 plus grandes villes de France et le point sur les contraintes réglementaires qui n’en finissent pas de peser sur le marché. Léger repli des prix de l’immobilier ancien Selon les données des portails SeLoger et Meilleurs Agents, les prix de l’immobilier ancien accusent une baisse moyenne de 0,9% depuis le début de l’année 2024 dans les 50 villes françaises qui comptent le plus d’habitants. Les valeurs reculent en moyenne de 0,3% pour les maisons et de 0,8% pour les appartements. Nous détaillons ici les prix des appartements et des maisons pour les 20 plus grandes d’entre elles. Prix moyen au mètre carré (prix net vendeur au 1er mai 2024) : Villes Prix appartements Évolution à 3 mois Prix maisons Évolution à 3 mois Paris 9 259 € -1,5 % 9 875 € N/A Marseille 3 544 € 1,1 % 4 607 € -0,2 % Lyon 4 782 € -2,6 % 5 865 € -1,4 % Toulouse 3 397 € -0,1 % 4 245 € 1,4 % Nice 5 122 € 2,1 % 7 192 € 4,7 % Nantes 3 511 € -2,4 % 4 288 € 2,3 % Montpellier 3 560 € -0,1 % 4 455 € 4,2 % Strasbourg 3 718 € -2,7 % 3 405 € -4,5 % Bordeaux 4 418 € 0,7 % 5 273 € 2,8 % Lille 3 549 € -2,4 % 3 164 € 1,2 % Rennes 3 942 € 2,1 % 5 095 € -4,5 % Toulon 3 310 € 2,7 % 4 142 € 1,2 % Reims 2 643 € 2,7 % 3 087 € 1,7 % Saint-Étienne 1 312 € -3,3 % 1 924 € 0,7 % Le Havre 2 193 € -3,5 % 2 586 € 1,3 % Dijon 2 536 € -0,4 % 3 352 € -1,0 % Grenoble 2 973 € -3,1 % 3 370 € -4,6 % Angers 3 128 € -0,2 % 33 17 € 2,5 % Villeurbanne 3 717 € -4,2 % 4 528 € -1,4 % Nîmes 2 195 € 4,0 % 2 784 € -0,5 % Source SeLoger/Meilleurs Agents À Paris, où la baisse des prix se poursuit sans interruption depuis un an, la tendance est très nette sur les 3 derniers mois, à -1,5%. Selon les projections des notaires, les prix devraient continuer à refluer d’ici l’été 2024 en Île-de-France, l’effet JO Paris 2024 sur l’immobilier n’étant pas encore visible, si tant est qu'il se produise. Des conditions de crédit immobilier toujours difficiles La tendance des prix immobiliers à la baisse indique que la demande manque de tonus. L’achat immobilier reste au rang des velléités pour bon nombre de ménages qui attendent un repli plus marqué des taux d’intérêts. Entre décembre 2021 et décembre 2023, le taux moyen sur 20 ans a plus que quadruplé, passant de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) à 4,50%. La descente s’est amorcée en ce début d’année en raison de la stabilité des conditions monétaires en zone euro. Aujourd’hui, on s’endette sous les 4% sur 20 ans et le mouvement baissier devrait se poursuivre dans le sillage de la prochaine décrue des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne, une première depuis juillet 2022. Pouvoir d’achat immobilier à la peine Toutefois, l’évolution des taux d’emprunt depuis février 2022 n’est pas compensée par une baisse des prix dans les mêmes proportions. Le pouvoir d’achat tarde à retrouver les niveaux d’il y a deux ans. Il s’améliore quand même d’un tiers par rapport à ce qu’il a perdu depuis début 2022 grâce à l’effet conjugué de la baisse des taux et des prix ces quatre derniers mois, et de la progression des revenus. Mais les faits sont têtus. Le marché du crédit immobilier s’enfonce dans la crise au premier trimestre 2024. La production de crédits à l’habitat est en retrait de -37% par rapport à mai 2023. Normes du HCSF : frein au crédit immobilier Si les prix immobiliers demeurent encore trop élevés, cette situation ne doit pas occulter l’obstacle récurrent mis en place par le régulateur depuis janvier 2021. La double limite du taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et de la durée de remboursement à 25 ans (sauf exception dans le neuf et l’ancien avec travaux où l’amortissement peut aller jusqu’à 27 ans) s’applique à tous les dossiers, quel que soit le niveau de solvabilité de l’emprunteur. Cela signifie qu’un ménage disposant de revenus confortables ne peut s’endetter au-delà de la norme, alors qu'il affiche un reste à vivre suffisant, car la banque ne peut s’affranchir de la règle. Les espoirs de voir enfin évoluer cette norme aberrante ont rapidement été douchés par le retrait fin avril d’une proposition de loi œuvrant dans ce sens. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La maison brûle et le Haut Conseil de Stabilité Financière regarde ailleurs.

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