Vous envisagez l’achat d’un logement et souhaitez procéder en ordre pour optimiser votre projet. Une simulation de crédit immobilier s'avère nécessaire pour calculer votre capacité d'emprunt. Vaut-il mieux la faire avant ou après avoir trouvé le bien recherché ?
Les critères d'accès au crédit immobilier
Avant d'aborder la question de la simulation de prêt immobilier, il est important de rappeler les conditions actuelles pour obtenir le financement bancaire. L'établissement de crédit appuie sa décision d'accorder ou non le prêt sur divers éléments :
- le niveau de vos revenus
- le secteur d'activité dans lequel vous évoluez : la crise du Covid a renforcé la vigilance des banques, stigmatisant certains secteurs plus sévèrement touchés ;
- le contrat de travail et l'ancienneté dans l'entreprise : le CDI reste le sésame qui ouvre les portes du crédit ; s'il est couplé à plusieurs années d'ancienneté, le dossier est plus convaincant ;
- votre capacité d'épargne qui va indiquer l'existence d'un apport personnel, aujourd'hui systématiquement exigé (autour de 20% du montant de l'opération) ;
- l'équilibre de vos finances : pas de découvert bancaire, pas de dettes en cours ; il est conseillé de solder les crédits qui peuvent l'être avant de faire votre demande de prêt immobilier, car cela permettra d'augmenter votre capacité d'emprunt pour le projet.
Vous n'êtes pas sans ignorer que les règles d'octroi des crédits à l'habitat se sont durcies ces deux dernières années. Depuis janvier 2021, les banques appliquent strictement l'encadrement des conditions d'emprunt édictées par le régulateur financier :
- le taux d'endettement est limité à 35% des revenus nets de l'emprunteur, avant impôt et assurance de prêt incluse ;
- la durée de remboursement est plafonnée à 25 ans (voire jusqu'à 27 ans pour un achat en VEFA ou avec travaux de rénovation qui rendent la jouissance du bien postérieure à l'octroi du prêt).
La distribution du crédit immobilier est donc soumise à ces normes juridiquement imposées aux établissements bancaires. Lors de votre demande de financement, la banque va évaluer votre capacité de remboursement mensuel qui est calculée à partir du taux d'effort plafonné à 35% de vos revenus assurance comprise. Une opération que vous avez la possibilité d'effectuer vous-même grâce aux simulateurs de prêt en ligne proposés par les courtiers en crédit.
Évaluer sa capacité d'emprunt
Comme son nom l'indique, la capacité d'emprunt, appelée aussi capacité d'endettement, est la somme maximale que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et de vos charges, sans mettre en péril votre équilibre budgétaire. Il faut pouvoir être en capacité de rembourser les sommes empruntées tout en continuant à vivre décemment.
La capacité d'emprunt est une notion cardinale dans le calcul de votre capacité d'achat. Il s'agit du montant que vous pouvez demander à la banque. Encore faut-il savoir le calculer.
Au-delà de vous permettre de fixer un montant de prêt, le calcul de votre capacité d'emprunt va crédibiliser votre demande auprès de la banque et faciliter le traitement de votre dossier. En sachant exactement ce que vous pouvez consacrer au remboursement de votre projet immobilier, vous êtes en mesure de négocier avec la banque les conditions d'emprunt.
Votre capacité d'emprunt dépend de votre taux d'endettement et de la somme qui vous reste à vivre. Le taux d'endettement représente le pourcentage de vos charges mensuelles par rapport à vos revenus stables.
- total charges / total revenus x 100
Si vous gagnez 3 500€ par mois et que votre loyer est de 700€, votre taux d'endettement est de 20%, les 80% représentant le reste à vivre. Si vous achetez un bien que vous pouvez occuper sans délai, vous n'aurez plus de loyer à payer. Si on applique un taux d'endettement légal de 35%, vous êtes logiquement en capacité de rembourser chaque mois 1 225€. Et avec une mensualité de 1 225€, le montant total du prêt dépendra de la durée de remboursement, mais également du taux d'intérêt proposé par la banque.
Plus la durée de crédit est longue, plus vous pourrez emprunter un montant élevé à mensualités identiques.
Faire une simulation de prêt
Les banques ne proposant pas les mêmes conditions, le taux d'intérêt a une incidence sur la somme empruntable. Il va jouer sur le coût total du crédit, et sur le montant des mensualités. Plus le taux est faible, plus vous pouvez emprunter dans la limite du taux d'endettement réglementaire, qui peut tout à fait être revu à la baisse par le prêteur en fonction de votre profil.
Il faudra également ajouter l'assurance emprunteur, élément incontournable pour décrocher le financement. Son poids peut représenter jusqu'à 60% du coût total du crédit si elle est souscrite auprès de la banque. La délégation d'assurance, qui vous permet de choisir un contrat externe à garanties au moins équivalentes, peut vous permettre de diviser de moitié, voire par trois, le coût de cette charge.
Votre capacité d'emprunt dépend aussi des éventuelles aides de l'État comme le PTZ si vous êtes primo-accédant de votre résidence principale.
Les simulateurs de capacité d'emprunt prennent en compte toutes les charges mensuelles que vous assumez (loyers, prêts en cours, pensions alimentaires versées). Le montant indiqué sera complété de votre apport personnel pour déterminer votre capacité d'achat (hors frais de notaire).
Vous pouvez alors orienter vos recherches vers les biens d'une valeur approchant votre capacité d'achat, et procéder ensuite à une simulation de prêt une fois votre choix arrêté. Effectuer une simulation de prêt avant d'avoir trouvé le logement ne vous donnera que des résultats approximatifs.
Les simulateurs de prêt permettent de se projeter dans un achat immobilier en fonction des conditions d'emprunt du moment. Ils peuvent aider à la recherche de biens immobiliers mais ne donnent que des chiffres indicatifs qu'il conviendra d'affiner avec le prix du logement convoité. La faisabilité de votre projet dépend d'indicateurs précis qu'un courtier en crédit connaît parfaitement et qu’il vous aidera à calculer.
