Règles d’octroi du crédit immobilier : les 3 propositions des courtiers

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Mardi 21 novembre 2023, les courtiers en crédit immobilier ont manifesté devant le siège de la Banque de France (BdF), réclamant une réforme des règles d’octroi qu’ils jugent inadaptées au contexte de crise immobilière qui sévit en France depuis près de deux ans. C’est la seconde fois après la manifestation de septembre 2022. Rien n’a changé entre temps. Le dialogue semble rompu entre les intermédiaires et la BdF, l’institution refusant de voir que la norme mise en place en 2020 est devenue un frein à l’accès au crédit immobilier. Voici les 3 propositions des courtiers pour faire évoluer les règles d’octroi.

Rappel des règles d’octroi du HCSF

Édictées fin 2019 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) pour être applicables dès janvier 2020 et devenues juridiquement opposables à partir janvier 2022, les règles d’octroi du crédit immobilier ont pour objectif de prévenir un endettement excessif des ménages emprunteurs et d’éviter un déséquilibre des banques. Deux limites ont été mises en place :

Le taux d’endettement ou taux d’effort est plafonné à 35% des revenus nets, avant impôt et assurance de prêt immobilier incluse.
La durée de remboursement ne doit pas excéder 25 ans, avec une tolérance de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit (achat en VEFA et dans l’ancien avec travaux de rénovation).

Une troisième limite, qui est la conclusion des deux précédentes, fixe la dette maximale à 7 années de revenus.

Le régulateur accorde toutefois une marge de flexibilité, une vraie usine à gaz comme savent en pondre les technocrates : les réseaux bancaires, dont les décisions d’octroi sont décentralisées, peuvent s’affranchir des règles à hauteur de 20% de leur production trimestrielle globale de nouveaux crédits et dans cette souplesse, au moins 70 % doivent être réservés aux acquéreurs de leur résidence principale dont au moins 30 % aux primo-accédants. Les 30 % restant de flexibilité maximale (soit 6 % de la production trimestrielle) sont libres d’utilisation.

L’incongruité de ces règles est apparue dès la remontée des taux d’intérêts. Au cours de l’année 2022, les refus de prêts immobiliers n’ont fait que croître en raison de normes d'octroi du crédit immobilier obsolètes et d’un taux d’usure qui ne suivait pas le rythme. Bon nombre de ménages solvables ont vu leur demande de financement rejetée par la simple application stricte et aveugle des règles auxquelles les banques ne peuvent se soustraire sous peine de sanction administrative.

Crise de l’immobilier : du jamais vu depuis 1945

Ces règles ont été instaurées alors que les taux d’emprunt étaient au plancher. Souvenez-vous, fin 2019, le taux moyen sur 20 ans avait atteint son plus bas historique à 0,98% (hors assurance emprunteur et autres frais de garantie). Actuellement, sur cette maturité, le taux du marché se situe à 4,35%.

La BdF a jusque-là refusé tout assouplissement des normes d’octroi ; elle a toutefois consenti à mensualiser le taux d’usure en février 2023 pour une durée provisoire jusqu’en janvier 2024, pour permettre aux banques d’ajuster plus rapidement leurs barèmes de taux aux conditions monétaires de la zone euro. Une mesure qui était une revendication des courtiers lors de leur manifestation devant la Banque de France le 20 septembre 2022.

Voici quelques chiffres pour illustrer la crise à laquelle est confrontée toute la filière immobilière :

885 000 transactions en 2023 dans l’ancien soit une chute de 21% par rapport à 2022, et la plus sévère jamais enregistrée depuis 1945 ;
baisse de 43,5% du nombre de prêts immobiliers accordés sur un an à fin octobre 2023 ;
près de 550 agences immobilières fermées ou placées en redressement judiciaire depuis mai 2022 ;
plus de 10 000 agents indépendants qui ont cessé leur activité ;
127 entreprises du BTP qui ont mis la clef sous la porte en 2023.

La crise du crédit immobilier se transforme en crise du logement avec une tension vive sur le marché locatif, sans compter les victimes collatérales que sont les collectivités locales qui perçoivent moins de droits de mutation, les fameux frais de notaire.

Les 3 propositions des courtiers en crédit immobilier

Face à ce marasme, bis repetita pour les courtiers qui ont revendiqué devant la BdF ce mardi 21 novembre 2023, cette fois pour faire évoluer les règles d’octroi, totalement incompatibles avec les conditions d’emprunt.

Inclure les prêts réglementés dans l’apport personnel

L’apport personnel est devenu une condition sine qua non pour accéder au crédit immobilier. Les ménages modestes peinent à mobiliser une épargne suffisante pour se constituer un apport, d’autant que les banques réclament une épargne de précaution post-crédit significative pour pallier les coups durs.

Les primo-accédants peuvent bénéficier du PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour financer leur résidence principale, un prêt sans intérêts pour l’emprunteur mais inclus dans l’endettement global. Les courtiers demandent à ce que les prêts réglementés comme le PTZ ou le prêt patronal soient intégrés dans le ratio hypothécaire d’apport.

Calculer le taux d’endettement maximum sur les 8 premières années

Les revenus du ménage emprunteur évoluent tout au long de la durée de remboursement du crédit immobilier. Les normes du HCSF ne tiennent pas compte de cette évolution, le taux d’endettement étant calculé sur la période totale, ce qui pénalise les profils à fort potentiel, et oblitère le bénéfice du différé d’amortissement du PTZ (jusqu’à 15 ans).

Sachant que la durée effective d’un prêt est de 8 ans et que la détention d’un bien immobilier de 10 ans, considérer l’endettement dans 25 ans manque de pertinence. La loi Lemoine adoptée en 2022 a réussi à imposer le calcul du coût de l’assurance emprunteur sur 8 ans pour ces mêmes raisons.

Revenir à la méthode de compensation pour les investissements locatifs

En parallèle des règles d’octroi, le régulateur a interdit la méthode de calcul du taux d’endettement dite différentielle ou de compensation pour l’investissement locatif. Elle consistait à déduire les revenus locatifs de la mensualité de crédit, ce qui avantage le taux d’endettement, contrairement à la méthode classique qui les ajoute aux revenus globaux.

Selon les courtiers, cette décision est le seul responsable de la chute de l’investissement locatif, ce qui entraîne une pénurie d’offres sur le marché du locatif.

Le sujet est brûlant et mobilise les élus. Le 23 novembre dernier, le sénateur de Haute-Savoie Cyril Pellevat a demandé au ministre de l’Économie Bruno Le Maire de modifier la réglementation en vigueur sur l’emprunt immobilier, réclamant une meilleure prise en compte du reste à vivre.

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Environ 95% des contrats de complémentaire santé proposés sur le marché sont solidaires et responsables, qu’ils soient collectifs ou individuels. Cela ne doit pas occulter l’importance de mettre les offres en concurrence pour bénéficier d’un tarif compétitif et de garanties adaptées à sa situation. Il y a deux conditions pour qu’une mutuelle soit solidaire : La souscription n’est pas conditionnée à un questionnaire de santé : chacun, quel que soit son état de santé, peut être couvert par une mutuelle solidaire. À âge égal, le tarif de la mutuelle est le même quel que soit l’état de santé de l’assuré. Pour qu’elle soit qualifiée de responsable, la mutuelle doit appliquer un cahier des charges qui propose un panier minimum de soins et encadre le remboursement des dépenses de santé, via notamment des minimas et des plafonds : prise en charge du ticket modérateur, c’est-à-dire de la différence entre le tarif de convention et le remboursement de la Sécurité Sociale remboursement du forfait journalier hospitalier quel que soit le nombre de jours d’hospitalisation limitation de la prise en charge des dépassements d’honoraires des médecins non adhérents à l’OPTAM (Option Pratique Tarifaire Maîtrisée) remboursement de 2 actes de prévention application de la réforme 100% Santé ou reste à charge zéro en dentaire (prothèses), optique et aides auditives (voir plus bas) application du tiers payant. Le contrat responsable ne rembourse pas les franchises médicales ni la participation forfaitaire. Le but affiché, garantir un meilleur remboursement aux assurés, n’est malheureusement pas atteint. Diverses études révèlent que ces mesures n'ont pas réussi à réduire les dépassements d'honoraires. En réalité, le plafonnement des garanties a entraîné une augmentation des frais restant à la charge des assurés : +19% pour les consultations chez les médecins généralistes et +130% pour les spécialistes, y compris les chirurgiens et les anesthésistes (selon une étude réalisée par le cabinet de courtage Mercer en novembre 2016). Il y a eu notamment un effet d’aubaine du côté des médecins de secteur 1 à adhérer à l’OPTAM pour pratiquer des dépassements d’honoraires. Mutuelle collective obligatoire en 2016 Suite à l’Accord National Interprofessionnel (ANI) de janvier 2013, la loi de sécurisation de l’emploi votée dans la foulée adopte la généralisation de la couverture santé complémentaire à l’ensemble des salariés du secteur privé. Depuis le 1er janvier 2016, toutes les entreprises doivent proposer une mutuelle collective à adhésion obligatoire à tous leurs employés, quels que soient la taille de l’entreprise et le statut de l’employé (cadre, non cadre, ouvrier, dirigeant). La mutuelle entreprise est un contrat qui répond aux obligations réglementaires du contrat responsable et solidaire. Cela permet à l’employeur de bénéficier d’avantages fiscaux et sociaux. L’employeur prend en charge au moins 50% de la cotisation. Le salarié ne peut pas choisir les garanties mais selon le contrat collectif, il peut les renforcer moyennant un surcoût de prime entièrement à sa charge. Dans la plupart des cas, les ayants droit (conjoint, enfants) peuvent profiter de la couverture collective. Certaines situations permettent toutefois de refuser d’adhérer au régime de la mutuelle entreprise : les personnes couvertes par un contrat collectif en tant qu’ayant droit les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) les salariés en CDD ou en mission de moins de 3 mois, à temps partiel, sous réserve d’être couvert par un contrat individuel les apprentis si la cotisation équivaut au moins à 10% du salaire brut. Les organismes complémentaires se sont rués sur la mutuelle entreprise compte tenu de l’ampleur du marché, quitte à être aujourd’hui déficitaires sur ce segment. Ils compensent sur le marché de la mutuelle individuelle qui concerne tous les autres profils, à savoir les seniors, les étudiants, les fonctionnaires et les personnes au chômage. C’est une des multiples raisons pour lesquelles on assiste à une hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024. Résiliation infra-annuelle en mutuelle santé en décembre 2020 Depuis le 1er décembre 2020, les assurés ont la liberté de résilier un contrat de complémentaire santé jugé inadapté ou onéreux après une année minimum de souscription. Comme les assurances auto et habitation, la mutuelle santé devient résiliable à tout moment, sans devoir se référer à un calendrier (loi Chatel), également sans motif ni pénalités. La résiliation infra-annuelle en complémentaire santé permet à chaque assuré de dénoncer un contrat trop cher et/ou mal adapté à ses besoins selon une procédure simplifiée, après un an d’engagement. Depuis le 1er juin 2023, il est possible de résilier sa mutuelle santé en 3 clics directement sur le site du prestataire. La résiliation infra-annuelle a entraîné une volatilité accrue des contrats. Dans son bilan annuel, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) observe un bond de +20% de résiliations à l’initiative de l’assuré entre 2020 et 2021, la moitié étant effectuée par des assurés ayant plus de 62 ans, notamment des jeunes retraités anciens salariés qui ont bénéficié de la portabilité de leur ancien contrat collectif dont les tarifs sont plafonnés durant 3 ans. Toutefois, le renforcement de la concurrence n’a pas enclenché de cercle vertueux s’agissant des tarifs. Et pour cause. Les dépenses de santé n’ont cessé d’augmenter en raison de la crise sanitaire (Covid) et de l’inflation, auxquelles s’ajoutent le désengagement de l’Assurance maladie sur certains postes de soins et la mise en œuvre du 100% Santé. En 2024, les seniors subissent une hausse tarifaire pouvant aller jusqu’à 30%. Réforme 100% Santé en 2021 Promesse du candidat Macron, la réforme du 100% Santé est totalement opérationnelle depuis le 1er janvier 2021. Trois postes de santé sont ciblés, 3 postes jusque-là peu remboursés par l’Assurance maladie : les prothèses dentaires (couronnes, dentiers, bridges) les lunettes de vue (monture et verres toutes corrections) les aides auditives. Tous les assurés couverts par une mutuelle solidaire ou une CSS bénéficient du remboursement intégral de leurs équipements après intervention de la Sécu. Chacun est cependant libre de choisir d’autres équipements en dehors de l’offre 100% Santé ; la prise en charge par la mutuelle dépend alors du niveau de garanties, ce qui implique des restes à charge plus ou moins importants. L’impact de la réforme est surtout très marqué en audiologie : la part des aides auditives vendues au tarif sans reste à charge est passée de 13% à 40% entre 2019 et 2021. Un rapport de la Cour des Comptes publié en 2022 indique que le dispositif permet une nette amélioration de l’accès financier à des soins onéreux, mais que son coût est difficile à maîtriser. Sans nul doute, la réforme a contribué à l’augmentation des tarifs des mutuelles santé, les organismes étant davantage sollicités.

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Baromètre du pouvoir d'achat immobilier mai 2024 : gagnez des mètres carrés en changeant d'assurance emprunteur

Pour garantir votre prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat et à en changer à tout moment. Magnolia.fr calcule chaque mois le nombre de mètres carrés supplémentaires que vous pouvez acquérir dans les 20 plus grandes métropoles françaises en changeant d’assurance de prêt. La délégation d’assurance emprunteur reste le seul levier d’économies pour faire baisser significativement son taux annuel effectif global (TAEG) et rester sous l’usure. Assurance bancaire contre assurance déléguée Nous proposons 3 profils d’emprunteurs, et calculons pour chacun le nombre de mètres carrés additionnels qu’il est possible d'acquérir en substituant l’assurance bancaire par une assurance individuelle concurrente. Profil 1 : vous êtes primo-accédant, âgé entre 25 et 35 ans ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,80% (taux pour un bon dossier au 13 mai 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), soit un coût de 13 600€ ; chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,09%, soit le taux moyen observé pour les dossiers de mêmes profils traités en avril 2024. Le coût de l’assurance est de 3 600€. Vous réalisez une économie de 10 000€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 2 : vous avez entre 25 et 35 ans et empruntez à 2 en tant que primo-accédants ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,80% (taux pour un bon dossier au 13 mai 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen) sur chaque tête, soit un coût de 27 200€ ; votre Taux Annuel Effectif Global ou TAEG s’affiche à 4,97% (hors frais de dossier et frais de garantie). chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,07% sur chaque tête, soit le taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités en avril 2024. Le coût de l’assurance est de 5 600€. Votre TAEG tombe à 4,10% hors frais de garantie et autres dépenses annexes. Vous réalisez une économie de 21 600€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 3 : vous avez entre 35 et 45 ans. vous empruntez à deux la somme de 400 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,80% (taux pour un bon dossier au 13 mai 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), avec quotité assurance de prêt à 100% sur chaque tête, soit un coût total de 54 400€ ; votre TAEG s’affiche à 4,97%, hors frais de garantie (hypothèque ou caution). Notons que le taux d'usure au deuxième trimestre 2024 est de 6,39% pour les durées de 20 ans et plus, contre 6,29% au trimestre précédent. chez le comparateur Magnolia.fr, l’assurance est proposée au taux de 0,12% (taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités en avril 2024). Chacun est assuré à hauteur de 100% du montant emprunté, le coût total de l’assurance est de 19 200€. Si on applique une quotité d’assurance à 50% sur chaque tête, le coût de l’assurance descend à 9 600€. Vous économisez 35 200€ avec une quotité à 100% sur chaque tête ou 44 800€ avec une quotité à 50/50. Le TAEG tombe respectivement à 4,263% ou 4,06%, vous laissant un espace plus que suffisant pour intégrer les frais annexes. Combien de mètres carrés supplémentaires ces trois profils peuvent gagner en mai 2024 grâce à la délégation d’assurance de prêt immobilier ? Ville Prix moyen m2 appartement* Nb de m2 Supplémentaires avec 10 000€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 1 Nb de m2 supplémentaires avec 21 600€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 2 Nb de m2 supplémentaire avec 44 800€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 3 Saint-Étienne 1 312€ 7,62 m2 16,46 m2 34,14 m2 Le Havre 2 193€ 4,56 m2 9,85 m2 20,42 m2 Nîmes 2 195€ 4,55 m2 9,84 m2 20,41 m2 Dijon 2 536€ 3,94 m2 8,51 m2 17,66 m2 Reims 2 643€ 3,78 m2 8,17 m2 16,95 m2 Grenoble 2 973€ 3,36 m2 7,26 m2 15,06 m2 Toulon 3 310€ 3,02 m2 6,52 m2 13,53 m2 Angers 3 128€ 3,19 m2 6,90 m2 14,32 m2 Lille 3 549€ 2,81 m2 6,08 m2 12,62 m2 Montpellier 3 560€ 2,80 m2 6,06 m2 12,58 m2 Toulouse 3 397€ 2,94 m2 6,35 m2 13,45 m2 Marseille 3 544€ 2,82 m2 6,09 m2 12,64 m2 Nantes 3 511€ 2,84 m2 6,15 m2 12,76 m2 Villeurbanne 3 717€ 2,69 m2 5,81 m2 12,05 m2 Strasbourg 3 718€ 2,67 m2 5,81 m2 12,05 m2 Rennes 3 942€ 2,53 m2 5,48 m2 11,36 m2 Bordeaux 4 418€ 2,26 m2 4,89 m2 10,14 m2 Nice 5 122€ 1,95 m2 4,21 m2 8,74 m2 Lyon 4 782€ 2,09 m2 4,51 m2 9,36 m2 Paris 9 259€ 1,08 m2 2,33 m2 4,83 m2 Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt. *Prix estimés MeilleursAgents au 1er mai 2024 (prix en net vendeur) Obtenez votre prêt et gagnez des mètres carrés grâce à la délégation d'assurance L’état du marché en mai 2024 Il n'y a pas de reprise franche du marché immobilier dans l'ancien. En témoignent les prix toujours orientés à la baisse dans les plus grandes villes de France, également sur l'ensemble du territoire. Marseille et Nice sont les deux exceptions notables en affichant une légère hausse des valeurs. Pas d'effet printemps sur les prix, même si la demande se redresse quelque peu en avril. Les délais de vente se raccourcissent timidement, ce qui n'indique nullement un retour massif des acheteurs. Le délai moyen de transaction est toujours supérieur de 17 jours à ce qu'il était il y a un an. Un autre chiffre marquant illustre bel et bien que le marché s'enfonce dans la crise au premier trimestre 2024 : la production de crédits immobiliers est en retrait de -37% par rapport à mai 2023. Les professionnels attendent avec fébrilité la prochaine réunion de la Banque Centrale Européenne. L'institution devrait, sauf mauvaise surprise de dernière minute, annoncer une baisse de ses taux directeurs qui permettrait d'accélérer le recul des taux d'intérêts déjà acté par les banques commerciales. Il faudra toutefois encore plusieurs mois pour que le pouvoir d'achat immobilier s'améliore significativement. Grâce à la baisse des taux d'emprunt depuis janvier 2024, couplée au repli des prix immobiliers et à la progression des revenus des ménages, le pouvoir d'achat immobilier s'est apprécié d'un tiers par rapport à janvier 2022. L'obstacle majeur auquel sont confrontés les emprunteurs reste la norme d'octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière qui limite le taux d'endettement à 35% des revenus nets (assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement à 25 ans. Une proposition de loi visant à modifier les règles avait été examinée fin avril dernier, mais elle a été retirée face à la vive opposition. La réforme du crédit immobilier fait spchitt au grand dam de tous les acteurs du marché, qui voient dans le refus catégorique de la Banque de France un aveuglement au dogme qui dépasse la logique du terrain. Pour emprunter en mai 2024, l'apport personnel reste une condition sine qua non (au moins 10%, pouvant aller jusqu'à 30% du montant de l’opération selon les banques). Combien de mètres carrés en plus en changeant d’assurance en mai 2024 ? Bien choisir son assurance emprunteur est une des clefs pour réduire le coût de son crédit immobilier. Rappelons que vous avez le choix de refuser l'assurance proposée par la banque et le droit de souscrire une offre alternative plus compétitive, dès lors qu'elle présente un niveau au moins équivalent de garanties. Si vous n'avez pu souscrire l'assurance de votre choix au moment de la demande de crédit, vous pouvez vous rattraper dans un deuxième temps grâce à la loi Lemoine. Le gain généré par le changement d’assurance emprunteur est suffisamment significatif dans la majorité des villes pour justifier pleinement la démarche. Non seulement, la délégation d’assurance de prêt immobilier permet d’acquérir des mètres carrés en plus, mais elle reste, dans de nombreuses situations, la solution pour optimiser son dossier. Le gain potentiel reste anecdotique à Paris à cause de la cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins onéreux, vous pouvez financer entre 1,95 m2 (Nice) et près de 7,62 m2 (Saint-Etienne) supplémentaires en optant pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif (profil 1). Grâce à l’économie sur l’assurance, vous pouvez acquérir la surface nécessaire pour une pièce destinée à accueillir des toilettes, voire une salle de bain. Avec un gain de 10 000€ grâce à l’assurance emprunteur, il est peut-être envisageable de viser un bien avec espace extérieur (jardin, balcon ou terrasse). Dans notre deuxième exemple, vous pouvez acheter entre 2,33 m2 (Paris) et 16,46 m2 (Saint-Étienne) supplémentaires, 9 m2 étant la surface moyenne d’une chambre standard et 12 m2 celle d’une cuisine. Quant au profil 3, compte tenu de la somme empruntée élevée, l’économie générée par la délégation d’assurance est colossale à 44 800€ si l'on retient l'option d'une quotité à 50% sur chaque tête. Elle permet de gagner jusqu’à 34 m2 (Saint-Étienne), soit la surface d’un studio, et près de 5 m2 à Paris. Vive la loi Lemoine ! L'assurance emprunteur, c'est le coût caché de votre crédit immobilier. On l'oublie, alors qu'elle pèse en moyenne entre 20% et 40% du coût global. Si vous n'avez pu souscrire à l'assurance de votre choix lors de votre demande de financement, la réglementation vous permet de changer de scénario en cours de prêt. La loi Lemoine donne l'opportunité tout emprunteur de renoncer à un contrat trop cher et/ou mal adapté dès la signature de l’offre de prêt, sans attendre une quelconque date d’échéance. La substitution du contrat se fait par une offre alternative à garanties équivalentes. Le changement d'assurance emprunteur permet d'optimiser tarifs et garanties. Le gain que vous pouvez réaliser grâce au changement d'assurance emprunteur est d’autant plus élevé que la somme empruntée est importante et que l'opération intervient rapidement après la signature de l'offre de prêt, le coût de l’assurance prêt immobilier tant calculé sur le capital restant dû.

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Immobilier printemps 2024 : prix en baisse dans les 20 plus grandes villes de France

Le marché immobilier est toujours à la peine et l’effet printemps se révèle bien frileux en 2024. Si la demande repart timidement, les prix restent orientés à la baisse comme en témoignent les chiffres du dernier baromètre SeLoger/Meilleurs Agents. La norme d’octroi du crédit immobilier demeure un frein à l’accès à la propriété, la baisse modérée des prix des logements n’étant pas suffisante pour resolvabiliser les ménages emprunteurs. Voici l’évolution des prix dans les 20 plus grandes villes de France et le point sur les contraintes réglementaires qui n’en finissent pas de peser sur le marché. Léger repli des prix de l’immobilier ancien Selon les données des portails SeLoger et Meilleurs Agents, les prix de l’immobilier ancien accusent une baisse moyenne de 0,9% depuis le début de l’année 2024 dans les 50 villes françaises qui comptent le plus d’habitants. Les valeurs reculent en moyenne de 0,3% pour les maisons et de 0,8% pour les appartements. Nous détaillons ici les prix des appartements et des maisons pour les 20 plus grandes d’entre elles. Prix moyen au mètre carré (prix net vendeur au 1er mai 2024) : Villes Prix appartements Évolution à 3 mois Prix maisons Évolution à 3 mois Paris 9 259 € -1,5 % 9 875 € N/A Marseille 3 544 € 1,1 % 4 607 € -0,2 % Lyon 4 782 € -2,6 % 5 865 € -1,4 % Toulouse 3 397 € -0,1 % 4 245 € 1,4 % Nice 5 122 € 2,1 % 7 192 € 4,7 % Nantes 3 511 € -2,4 % 4 288 € 2,3 % Montpellier 3 560 € -0,1 % 4 455 € 4,2 % Strasbourg 3 718 € -2,7 % 3 405 € -4,5 % Bordeaux 4 418 € 0,7 % 5 273 € 2,8 % Lille 3 549 € -2,4 % 3 164 € 1,2 % Rennes 3 942 € 2,1 % 5 095 € -4,5 % Toulon 3 310 € 2,7 % 4 142 € 1,2 % Reims 2 643 € 2,7 % 3 087 € 1,7 % Saint-Étienne 1 312 € -3,3 % 1 924 € 0,7 % Le Havre 2 193 € -3,5 % 2 586 € 1,3 % Dijon 2 536 € -0,4 % 3 352 € -1,0 % Grenoble 2 973 € -3,1 % 3 370 € -4,6 % Angers 3 128 € -0,2 % 33 17 € 2,5 % Villeurbanne 3 717 € -4,2 % 4 528 € -1,4 % Nîmes 2 195 € 4,0 % 2 784 € -0,5 % Source SeLoger/Meilleurs Agents À Paris, où la baisse des prix se poursuit sans interruption depuis un an, la tendance est très nette sur les 3 derniers mois, à -1,5%. Selon les projections des notaires, les prix devraient continuer à refluer d’ici l’été 2024 en Île-de-France, l’effet JO Paris 2024 sur l’immobilier n’étant pas encore visible, si tant est qu'il se produise. Des conditions de crédit immobilier toujours difficiles La tendance des prix immobiliers à la baisse indique que la demande manque de tonus. L’achat immobilier reste au rang des velléités pour bon nombre de ménages qui attendent un repli plus marqué des taux d’intérêts. Entre décembre 2021 et décembre 2023, le taux moyen sur 20 ans a plus que quadruplé, passant de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) à 4,50%. La descente s’est amorcée en ce début d’année en raison de la stabilité des conditions monétaires en zone euro. Aujourd’hui, on s’endette sous les 4% sur 20 ans et le mouvement baissier devrait se poursuivre dans le sillage de la prochaine décrue des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne, une première depuis juillet 2022. Pouvoir d’achat immobilier à la peine Toutefois, l’évolution des taux d’emprunt depuis février 2022 n’est pas compensée par une baisse des prix dans les mêmes proportions. Le pouvoir d’achat tarde à retrouver les niveaux d’il y a deux ans. Il s’améliore quand même d’un tiers par rapport à ce qu’il a perdu depuis début 2022 grâce à l’effet conjugué de la baisse des taux et des prix ces quatre derniers mois, et de la progression des revenus. Mais les faits sont têtus. Le marché du crédit immobilier s’enfonce dans la crise au premier trimestre 2024. La production de crédits à l’habitat est en retrait de -37% par rapport à mai 2023. Normes du HCSF : frein au crédit immobilier Si les prix immobiliers demeurent encore trop élevés, cette situation ne doit pas occulter l’obstacle récurrent mis en place par le régulateur depuis janvier 2021. La double limite du taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et de la durée de remboursement à 25 ans (sauf exception dans le neuf et l’ancien avec travaux où l’amortissement peut aller jusqu’à 27 ans) s’applique à tous les dossiers, quel que soit le niveau de solvabilité de l’emprunteur. Cela signifie qu’un ménage disposant de revenus confortables ne peut s’endetter au-delà de la norme, alors qu'il affiche un reste à vivre suffisant, car la banque ne peut s’affranchir de la règle. Les espoirs de voir enfin évoluer cette norme aberrante ont rapidement été douchés par le retrait fin avril d’une proposition de loi œuvrant dans ce sens. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La maison brûle et le Haut Conseil de Stabilité Financière regarde ailleurs.

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